Az Ingatlan adásvételi szerződés lehetséges alanyainak és az alanyok tekintetében érvényesülő esetleges korlátozásoknak a kifejtése után rátérek az adásvételi szerződés további nélkülözhetetlen tartalmi elemének elemzésére: a vétel tárgyának meghatározására.

Az adásvétel tárgya:

A vétel tárgya értelemszerűen az ingatlan, amit meg akarunk vásárolni. Az ingatlant a földhivatal által kiadott tulajdoni lap reprezentálja. Egyúttal a tulajdoni lap az ingatlan legfontosabb paramétereit is tartalmazza, és igazolja a tulajdonos(ok) személyét és tulajdonosi minőségét. Tulajdoni lap nélkül nem lehet, nem szabad adásvételi szerződést kötni. A tulajdoni lapról az is kiderül, hogy a tulajdonos személyén kívül kinek milyen joga van az ingatlannal kapcsolatosan, ami esetleg az ingatlan átruházásának is akadálya lehet. Az ingatlan átruházását akadályozó jogokról később még részletesebben írok.

Közös tulajdonú ingatlanok:

Egy tulajdoni lapon mindig egy helyrajzi szám alatt nyilvántartott ingatlan jelenik meg. Az egy helyrajzi szám alatt nyilvántartott ingatlant egységes egészként kell tekintenünk. A tulajdonjog erre az egységes egészre vonatkozik. Ennek meghatározása a közös tulajdon esetében szokott problémát jelenteni, főleg, ha a tulajdonostársak a használatot a gyakorlatban elkülönítik, megosztják egymás között. Ilyenkor az emberek általában nem értik, hogy ők miért nem annak a résznek a tulajdonosai, amit használnak (pl. az épület hátsó traktusa, vagy egy elkerített telekrész). Közös tulajdon esetén az egyes tulajdonosok eszmei hányadokat tulajdonolnak, vagyis az egész ingatlannak tulajdonosai - részben. Ennek következtében alapesetben az egész ingatlant használhatják (ilyen például az egy közös lakásban lakó család, ahol minden tag tulajdonos, és mindenki kedvére használ minden helyiséget). Azonban a Polgári törvénykönyv szerint a tulajdonostársaknak joguk van a használatot természetben megosztani egymás közt, sőt, ha vita van közöttük a használat kérdésben, még a bíróságtól is kérhetik, hogy szabályozza az ingatlan használatának megosztását. Amennyiben ez megtörténik, már nem az egész ingatlan minden egyes részét fogják a tulajdonostársak közösen használni, hanem az ingatlan egyes természetes módon meghatározható részei az egyes tulajdonostársak kizárólagos használatába kerülnek. A használat természetbeni megosztása (pl. egy telekrész lekerítése) azonban nem jelenti a tulajdonjog megosztását is. Ugyanis, ha a tulajdonjogot is megosztanák, a tulajdonostársak ingatlanrésze új helyrajzi számra kerülne, és önálló ingatlanná válna.

Közös tulajdon esetén az egyes tulajdonosok szabadon értékesíthetik ingatlanhányadukat, a többi tulajdonostársnak azonban elővásárlási joga van. Ez természetesen csak azon a vételáron érvényes, amit az eladó az eredeti ajánlattevővel kikötött.

Természetesen nincs akadálya annak sem, hogy valaki ingatlanának csak egy részét értékesítse.

Amennyiben a közös tulajdon esetén a tulajdonostársak a használatot természetben megosztották egymás között, ingatlanhányaduk értékesítésekor az adásvételi szerződésben körül kell írni, hogy az értékesített ingatlanhányad tulajdonjoga az ingatlan mely, természetes módon meghatározható részének kizárólagos használatára jogosít fel. Ha az új tulajdonos nem fogadja el a kialakult használati viszonyokat, és az új használati módról nem tud a többi tulajdonostárssal megegyezni, bíróságtól kérheti a használat átrendezését - persze csak nagyon indokolt esetben.

A társasház:

A társasházzá alakítás a közös tulajdon megszüntetésének egy módja, és maga a társasház valójában a közös és különtulajdon sajátos keveréke. A társasházakat kétféle tulajdoni lapon tartják nyilván. A törzslap tartalmazza a társasház, vagyis a közös tulajdon adatait, a különlapok tartalmazzák az egyes, különtulajdonban lévő albetétek paramétereit.

A társasházban az egyes lakások különtulajdonban vannak, míg más, a különtulajdoni lakásokat kiszolgáló részeket a lakások tulajdonosai közösen tulajdonolnak. Nemcsak a lakások lehetnek azonban különtulajdonban, hanem garázsok, tárolóhelyek, irodák is. Társasházi közös tulajdonban lévő részek jellemzően a pince, lépcsőház, tetőszerkezet stb. Azt, hogy konkrétan mi van közös vagy különtulajdonban, a társasházi alapító okirat tartalmazza. Az alapító okirat elővásárlási jogot engedhet az egyes albetétek tuajdonosainak az albetétek értékesítésének esetére. Ezért társasházi ingatlan értékesítésekor nem árt megnézni az alapító okiratot.

Amikor a tulajdonos társasházi ingatlant értékesít, elegendő az albetétjének tulajdoni lapját kikérni, a társasház törzslapjára nincs szükség. Az albetét tulajdoni lapjából az ingatlan alapvető adatain kívül az is ki fog derülni, hogy a különtulajdoni lakáshoz a társasház közös tulajdonú részeiből mekkora ingatlanhányad tartozik. Természetesen ez is az adásvételi szerződés része lesz.

A szövetkezeti ház:

Lakásszövetkezet esetén az egyes lakások általában különtulajdonban vannak, a tulajdonosok pedig nemcsak tulajdonosok, hanem szövetkezeti tagok is. Az ami a társasház esetében társasházi közös tulajdonban van, itt a szövetkezet tulajdonában áll. A szövetkezeti és tagi tulajdonban lévő részeket az alapszabály határozza meg. Előfordulhatnak olyan variációk is, hogy az egész ház szövetkezeti tulajdonban van és a szövetkezeti tagok az egyes lakásokra használati jogot kapnak. Ebben az esetben nem a tulajdonjog, hanem a használati jog lesz az adásvétel tárgya. Az állandó használat jogának visszterhes átruházása esetén a lakásszövetkezetet elővásárlási jog illeti meg. A szövetkezeti tag használati jogát olyan személyre ruházhatja át, aki a tagsági feltételeknek megfelel.

Jogilag lehetséges, hogy valaki nem tagja a szövetkezetnek, mégis tulajdonos.
Szövetkezeti tulajdonban nemcsak lakások, hanem garázsok, üdülők is lehetnek.

Az adásvétel tárgyának meghatározása:

A szerződésben elsősorban az ingatlan címét és helyrajzi számát, valamint művelési ágát/megnevezését kell feltüntetni. A művelési ág megnevezéséből derül ki, hogy termőföldről vagy egyéb ingatlanról van-e szó, ami azért fontos, mert a termőföldek adásvételére speciális szabályok és korlátozások érvényesek. Itt arra kell figyelni, hogy a zártkertnek minősített ingatlanok is a termőföldekre vonatkozó szabályok szerint cserélhetnek gazdát.

Régebben az ingatlan átruházási illeték mértéke is változott aszerint, hogy lakásingatlant vagy egyéb ingatlant értékesítettek-e. Bár az illeték mértékében tett különbség megszűnt, máig érvényesülnek bizonyos illetékkel kapcsolatos kedvezmények a lakástulajdon vásárlása esetén. Erről is később ejtek bővebben szót.

Termőföld adásvétele esetén az ingatlan-adásvétel tárgya tekintetében korlátozások érvényesülnek, amiről már írtam korábban. Termőföldet ugyanis csak meghatározott mennyiségig lehet vásárolni: Földművesnek minösülő személy maximum 300 ha-ig, nem földműves maximum 1 ha-ig szerezhet termőföldtulajdont.

A legszükségesebbeken, mint pl. a címen és helyrajzi számon kívül az adásvételi szerződésekben az ingatlant is röviden leírjuk és jellemezzük. Erre azért van szükség, hogy egy esetleges jövőben érvényesítendő szavatossági igény esetén egyértelmű legyen, hogy a vevő milyen állapotban vásárolta meg az ingatlant. Az ingatlan leírásának, állapota rögzítésének a vételár meghatározása szempontjából is jelentősége van. A vételárnak ugyanis igazodnia kell az ingatlan valós értékéhez, azaz a minőségéhez, fekvéséhez, állapotához. Ha leírjuk, hogy az ingatlan leromlott állagú és felújításra szorul, akkor ezzel indokoljuk az alacsony vételárat. Ha vételár indokolatlanul alacsonyabb, mint az ingatlan valós értéke, akkor az adóhatóság kijöhet felbecsülni a szerződés tárgyának valódi értékét. Ebben az esetben a becsült érték és a megjelölt vételár közti különbséget ajándéknak minősíti, ami után ajándékozási illetéket kell fizetni (ez persze sokkal magasabb, mint a visszterhes vagyonátruházási illeték.

Legközelebb az egyes dolgok forgalmát akadályozó jogokkal és az egyes adásvételi szerződési konstrukciókkal folytatom.

dr. Náday Judit